看上一間房子後，接著就要進入議價階段，這時候需要下斡旋請房仲跟屋主議價，但有什麼重點一定要知道的呢？買房下斡旋，到底多少才合理？為什麼房仲收了斡旋金人就變古怪？斡旋技巧在哪？還有斡旋後能反悔嗎？讓樂屋網買屋小詞典幫你整理十個常見斡旋問題，幫你避開斡旋陷阱。
看到喜歡的房子決定要買了，就要和房仲簽訂「斡旋金」或「要約書」，請房仲協助你取得和屋主議價的優先權，但「斡旋金」和「要約書」二者最大的不同是，「斡旋金」要先拿出錢，「要約書」則不用。
簽訂斡旋金，房仲店家會提供簽署「不動產買賣意願書」，過往曾發生下了斡旋後買方反悔，斡旋金轉成訂金，要求支付1至2%的房仲服務費。坊間普遍認為下了斡旋金才能表現出買方的購買誠意，但因為「斡旋金」造成的爭議也不少，使用「要約書」同樣具有效力，下斡旋前務必要看清楚合約內容，確認審閱期限（有3至5天依各家不同），保障自己的權利。
「斡旋金」等同下訂金的概念，常見金額約落在5~10萬不等，但沒有硬性規定，也有人會以房子開價的 2%-5% 計算斡旋金額。支付斡旋金多採用現金或支票，金額多少應量力而為，避免萬一發生違約情情而造成傷害。
「要約書」雖然沒有費用問題，但違約還是要付違約金。
付斡旋金簽意向書或要約書前，重點就是看清楚合約上內容，有不清楚的地方都要問清楚，不要隨便看看，務必要確認合約上是否載明以下資訊：
房屋資料：如房屋地址、房屋謄本、建物平面圖、地籍圖等房屋基本資料。
斡旋期限：普遍約3-5天，依各家合約內容而有所不同。
斡旋金額：提供的斡旋金額，與支付方式。
付款條件：頭期款、備證款、完稅款、交屋金額、匯款時間和匯款條件等，有買方曾擔心貸款不過或額度低，會加上「房屋貸款不足X成，合約無效退回一切費用」保障自己。
買方出價：你想要購買的房屋價格。
仲介費用：仲介費的付款條件、繳款時間。
違約金：違約要賠償的違約金額。
解約條件：斡旋期限到或斡旋失敗，如何提前解約與後續如何還款。
因為斡旋書與要約書視同購買意願，除了確定上述內容，也要確認文件上有沒有蓋上仲介的店章、仲介承辦人相符合。簽約地點也很重要，最好是在委託的仲介店內簽約，避免仲介收了錢就找不到人。
情境1：不簽斡旋改用要約書，屋主覺得你沒誠意要買？
真相：一部分試探你購買的意願，一部分也想騙你簽約。
情境2：謊稱斡旋不是正式合約，先簽名沒關係？
真相：騙你先簽約，但後續口頭恐嚇騙違約金。
情境3：想取消斡旋，房仲馬上說成交？
真相：沒有這麼剛好的事情，你剛告知取消斡旋房仲就說屋主要賣，可能背後有詐想騙你的斡旋金。
情境4：有十幾組客人在看，晚一天下斡旋，隔天就會被賣掉？
真相：可能真的有人在看，但不見得想買，刻意製造很多人搶購的假象，刺激你的購賣騙你下斡旋。
情境5：喜歡就付個斡旋，或跟你說加個ｘ萬就談成了？
真相：騙你覺得的還有議價空間。加錢的話是希望你更貼近底價。
一般而言，斡旋期間都在3~7天左右，這段期間房仲若是沒與賣方議價成功，就必須無條件退還斡旋金給買方。
可以到內政部:::不動產交易實價查詢服務網查詢特定地區的房屋成交價格，但成交價不等於賣方想賣的價格（即所謂的房屋開價），計算開價和成交價的落差，就能知道議價空間，也就是所謂的議價率。
但內政部查詢系統資料龐雜，可以上樂屋網使用實價登錄地圖，圖像化直截了當地告訴你房子的成交行情、議價率與社區成交歷史紀錄。知道議價率，就能幫助你出斡旋出合理的價格。
確實有個可能性，實際情況除了價差很近有機會成交，另外還有兩種可能：「價差中等」房仲想要拚看看，拚不成還可以和屋主拚專任約；「價差超大」跟店長說他有努力在做事，另外就是測試你是不是真的想買，或者證明你出的價格屋主根本不買單，當作下一個買家的證明。
只要買賣雙方價格有共識，就等同成交，此時斡旋金就轉為訂金，若無法購買就形成違約。因此建議簽約前，最好在合約上多加一條「貸款不足X成，無效退回條款」，當作防禦機制。
但最理想的情況應該是，你在下斡旋前先去銀行了解估價該棟房子能夠貸多少、是否能申貸成功？有些屋主是願意等待，讓買家先跑貸款看額度。
須視情況而定，若雙方都已在合約上簽約，就算成交，反悔會賠了斡旋金和違約金。但有一種例外的情況是，只要仲介沒有在你取消前通知你成交，取消委託是以你提出的時間點為基準 (在LINE上留下紀錄也算)，就算成立。還有，斡旋書的成立與否，必須建立在雙方都有同意簽字才算數，一方沒簽名是無效，以上2種都還有反悔的機會。
不過，如果確定要終止委託，建議先詢問斡旋狀況，確定斡旋不成，再提出取消委託，即便後來房仲告知屋主已接受出價，無法取消委託了，也務必請房仲將屋主約出來，面對面談確定已成交，因為過往曾發生過不肖房仲，偽造屋主同意出價，騙取買方斡旋金，但屋主完全不知情的情況。
斡旋時可能同時有其他買家也想買，若你先出價，你就是第一順位，比你晚出價的就都排在你後面，但如果後來出價者比你高，房仲會提醒你加價，必須在24小時內加價超過，否則第一順位就會變成出價較高者。有些不肖房仲會假冒有出價者出價高，逼你加價貼近屋主價格，這點要小心。
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