下斡旋和要約書，傻傻分不清楚
看到喜愛的房子，請房仲連絡屋主進行買房議價，同樣是議價，又分為兩種議價方式，分別不同的費用與賠償金額，依照你的需求可自行選擇：
►要約書：向房仲表示購買意願，不需支付費用，議價失敗則契約無效。
契約成立後反悔：買方違約，買方支付賣方總價款3%；賣方違約，賣方支付買方總價款3%。
►斡旋金：最常聽到的議價術語言。需要支付費用，房仲收取斡旋金，向屋主展現購買誠意，提高成交機會，議價成功斡旋金轉為訂金。
契約成立後反悔：買方違約，斡旋金賣方沒收；賣方違約，賣方加倍賠償斡旋金給買方。
下訂後約五至七天雙方進行簽約
在地政士見證下，核對買賣雙方身分，並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整，如果買方需要「履約保證」，也在此時告知屋主或房仲。
►買方需準備：身分證正本、印章、財務薪資證明，買方準備簽約金（約總價一成）。
►賣方需準備：土地或房屋權狀及印鑑證明。
簽約完成後，大約一至二個星期
在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。
►買方角色：法律上取得權利之人，稱之為權利人。
買方需準備：身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。這時候開始辦理貸款，尋找貸款銀行。
►賣方角色：法律上失去權利之人，稱之為義務人。
賣方需準備：身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。這時候開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單（地價稅和土地增值稅）。
用印完成後，大約三至四個星期
簽約三十天內要完稅，此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。
●等待稅捐處核發稅單
●確認銀行貸款額度／撥款
►買方需準備：確定銀行核貸金款，將抵押權契約書交給代書，稅單核發時繳納第二筆自備款款項（約合約價一成費用）加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。
稅金費用：契稅、印花稅、登記規費和代書費。
►賣方需準備：收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷。
稅金費用：繳納房屋稅和土地增值稅，一般會從履保專戶中扣除土地增值稅。
►買方需準備：買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續才進行過戶登記，將過戶資料會交給地政事戶所辦理。
買方功課：完成銀行貸款、並完成過戶登記。過戶前需存入買賣價七成。
►賣方需準備：銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。
賣方功課：和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。
完成完稅過戶後，大約一至二個星期
買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等其他費用分算。確定交屋日期後，仲介會前往銷售屋抄錄水電表、瓦斯度數和管理費，進行費用結清，並與代書找補計算。
►買方需準備：交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況，如果房子有瑕疵則在交屋半年內申請「主張回復」，完成修繕後才付「尾款」。若房子帶有租約，則和租方進行換約。
買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。
►賣方需準備：買賣公契、繳納過的稅單，確認履保帳戶款項匯入，繳出鑰匙。
買房走到簽約，很多人急著交屋，往往忽略了交易過程中許多小細節，簽約前除了充分和房仲、屋主溝通，買房簽約付款是自己的權益，對買房交易流程也要建立觀念，尋找專業的地政士（代書）協助買賣交易流程，能為自己剩下更多時間和心力。
不管是房仲推薦、還是朋友介紹的地政士，簽約前，尋找值得信任的地政士，能為你把關交易過程中的每個小細節。實務上也有不少是買賣雙方派出自己的地政士，處理買屋交易的情形，除了保障自己，也能理解對方的權益，或許可列入參考，期望每個人都不吃虧，住入自己的人生好房。
>>本文經 <樂屋網>同意授權轉載