買房時，你準備好自備款、找好地點，甚至連房貸都算好了，但有沒有想過，房子背後的「合法性」藏在哪裡？答案就是「建築執照」與「使用執照」。這兩個詞聽起來很專業，但其實跟你的居住安全、貸款額度，甚至未來轉手價值息息相關。什麼是建照？什麼又是使照？為什麼買房前一定要搞懂？就讓我們用新手友善的方式，一步步告訴你。
▍你知道建築執照包含什麼嗎？
很多人聽到「建築執照」（簡稱建照），直覺想到蓋房子的許可，但其實它不只一種，依照內政部建築法規定執行！建築執照是個大類，裡面包含：
新手買房時聽到的「建照」，通常指的是「建造執照」。它是房屋的「准生證」，由地方政府（像建設局或工務局）核發，證明房子可以合法開工。沒有建照就蓋房子？那可是違建，風險超高！
▍建造執照怎麼來？
建商或建築師會提交設計圖、結構計算書和土地證明，政府檢查這些計畫有沒有符合《建築法》、都市計畫，比如高度限制、建蔽率等。通過後，建照就到手，上面會寫地址、用途、樓層數。拿到後還得半年內申報開工，不然期限內沒動工就失效，得重新申請。
▍使照：房子的「身份證」
「使用執照」（簡稱使照）是房子蓋好後，政府驗收合格才發的文件。簡單說，它證明房子安全合法，可以住人或開店。驗收會檢查結構、消防、排水有沒有問題，通過後才能入住。
▍使照影響什麼？
使照不只是張紙，它關係到：
舉個例子，小明買預售屋，簽約時信心滿滿，但交屋時建商說使照還沒下來，等了半年還是住不進去，這種情況就超尷尬！
建照和使照到底有什麼不一樣？我們整理個表格幫你秒懂：
項目
建築執照（以建造執照為主）
使用執照
拿到的時機
蓋房子前
房子蓋好後
目的是什麼
准許施工
准許使用
檢查什麼
設計圖合不合法
實際房子安不安全
有效多久
六個月內開工
沒期限（除非房子大改）
▍預售屋跟使照的關係
買預售屋時，建商通常只有建照，因為房子還沒蓋好。使用執照是交屋前的最後一關。對你來說，使照代表：
建議簽約時加一句：「交屋前須取得使照」，這樣比較保險。
▍用途不符的陷阱
使照裡有個「建築物概要」，寫著房子的用途（像住宅或商業）、面積等。買房時要看清楚！如果房子原本是商業用，現在改成住宅，沒更新使照，那就是違建。這種未登記的部分，未來可能被拆，還影響轉手價值。
舉例來說，小紅看中一間老公寓，屋主說陽台加蓋很實用，但查使照發現沒登記，萬一被檢舉就得拆，小紅只能含淚放棄。
相關連結：台北市建造執照申請與變更設計表單下載
▍建商申請使照的時間
房子蓋好後，建商會申請使照，流程大概是：
如果是大社區，分期完工可能用「分戶使照」，速度會快一點。
▍使照下來後多久交屋？
這是新手最關心的！台灣法規規定，建商拿到使照後，六個月內要通知交屋。如果天災（如颱風）耽誤驗收，可以順延，但建商得證明。實際上，交屋可能因裝修或水電申請再拖一點，建議簽約時問清楚期限，別傻傻等。
「建築執照」跟「使用執照」不只是文件，它們牽動你的居住安全跟錢包。建照讓房子合法開工，使照讓你安心入住，還影響預售屋交屋跟貸款。新手買房別只看價格跟地點，花點時間搞懂這兩個執照，才能買得安心、住得放心。買房是大事，做好功課，未來才不會後悔！
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