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股市崩了也不賣房?影響房價3大原因

當你剛開始關注房市,特別是遇到股災、經濟震盪的時候,可能會出現這樣的疑問:

「最近股票跌成這樣,會不會有投資客撐不住、開始拋售房子來補股票?」

這個想法表面上看起來合理,但實際上,這種「賣房救股」的情況在現實生活中非常少見。即使股市大跌,房價通常仍然穩定,甚至可能繼續緩漲。這背後其實牽涉到許多市場結構與邏輯,就讓樂屋網簡單的告訴你。

一、「賣房救股」不符合現實邏輯?

你可能會想:「股票跌得這麼慘,還不趕快賣房補錢?」但實際上,這樣做根本不切實際,原因如下:

1. 房子的變現速度非常慢
房子不是救急的提款機!股票今天跌,我今天就可以賣。但房子交易繁瑣,即便家人間互相買賣,從交屋到過戶也要耗時數周至 2 個月,更別提丟入市場要找到買家,在銀行限貸環境下買家更被動,等到議價結束到賣掉房子,股票可能早就回升或更慘了。

簡單來說,股票是「即時反應市場情緒」的商品,但房地產是「慢熱型資產」,價格變化不會立刻反映外部經濟狀況,而是受到更複雜的因素控制(下一節說明)。另外房地產是「住的需求」,不是用來「賺價差」,即便經濟不好,也沒人會想要賣房睡公園,急著拋售。

2. 賣房的交易成本極高
賣股票要收證券手續費、證券交易稅,賣房當然也要繳稅,並非賣多少拿多少。房屋交易稅金成本如下:

● 土地增值稅
● 房地合一稅
● 仲介費、代書費
● 可能提前償還貸款的違約金

二年內賣房會被課徵房地合一稅 45%、仲介費約房屋總價 2-4%,這些成本加起來,直接吃掉了你幾十萬甚至上百萬的價差,非常不划算。

3. 多數人用槓桿買房,不能輕易脫手
股票是用現金購入,但房地產是跟銀行借款購入,投資特性本質不同。買房繳房貸是長期財務規劃,為了短期股票虧損去賣掉正在還款的房子,債務並沒有消除,沒有人會這麼做,這是財務上的高風險選項。

二、誰才會有「賣房救股」的動機?

會賣房救股的大多是「同時大量持有股票與房產的人」,而又有以下三類:

1. 高資產投資人/企業主
這群人資金充裕,房產是資產配置的一部分。他們買房不是為了賣錢救急,而是為了保值、節稅或傳承,通常會同時擁有股票與房產,但不會為了股票賠錢就賣房補洞。

2. 中產階級投資型房東
擁有一兩間房、也會投資股票。這類人多數以長期收租為主,也不太會為短期股票損失急著脫手房產。

3. 炒房投機客(比例極少)
這類人靠槓桿同時炒股炒房,當市場劇烈波動時可能會斷頭。但這群人現在在政府多項打炒房政策下,數量已經不多,對市場影響力也很有限。

綜合上述特質,賣房救股比較傾向高資產者的選項,他們本來就不是房市的主力群體,一般自住有房者不會這麼做。

三、歷史經驗證明:股市跌,房價不一定跌

快速回顧幾次股市大跌的時期:

● 2008年金融海嘯
台股從 9,000 點跌到 4,000 點以下,幾乎腰斬,但台灣房市只有短期下修、交易量縮減,2010 年快速甦醒,房市價量俱增。

● 2011年歐債危機
台股從 9,000 點跌到 6,600 點,但台灣房市卻在 2011 年 Q1創下推案量、銷售量、成交量與成交價的歷史新高,儘管六月政府頒布奢侈稅,但至 2013 年房價未見下滑。

● 2020年COVID 疫情初期:
台股在短短一個月內從12,000 點跌至 9,000 點以下,但房市只出現短暫觀望期,半年後因為美國聯準會的貨幣寬鬆政策,帶動了房市交易量反彈,房價續漲。

從以上幾次歷史經驗,能看出股市與房市的波動節奏完全不同,無法從股市情況來預判房市發展。

四、真正會影響房價的,是利率與政策

如果你想知道房價會不會跌,重點不是去看台股指數,而是下面幾件事:

1. 政策
政府只要出手,就會明顯影響市場交易量,舉例來說 2024 年第六波信用管制「限貸令」、第七波央行信用管制「取消寬限期」,都明顯造成房市短期修正。

2. 區域供需與人口變化
如果某地人口流出、產業沒落,需求減少,再多利多也救不了房價;反過來說,台北、新竹、台中這些就業熱區,即使股市大跌,房價依然抗跌。

3. 利率變動
房市高度依賴貸款,只要升息、房貸壓力變大,就可能讓購屋族轉趨保守,進而影響市場價格。房價漲跌,最核心的因素永遠是——供需結構。

想像一下:

● 台北市的土地供應有限,新建案越來越少
● 年輕人還是要結婚、生小孩、買房
● 外來人口移入,增加租屋與購屋需求

這些跟股市的漲跌,其實關聯性很低。只要有實質的居住需求存在,房價就有支撐。反過來說,就算股市狂飆,如果沒有人口支撐,房子蓋太多沒有居住誘因的蛋白重劃區,餘屋量去化慢價格還是會向下修正。

結論:房屋市場不是股票市場的提款機

當股市動盪不安,有錢人反而會想在手上持續保持大量現金,觀測股市走向,逢低分批買進,因為「股票只是眾多資產中的一部分」,還有其他的資產獲利來源,相對於股市的高變動性,獲得資金會更積極投入價格波動慢的房地產。

因為「房地產是資金的安全避風港」,這也是為什麼我們常看到:股市大跌後,房市反而變得更熱絡,因為資金會往安全的地方去。房市從第七波信用管制後更靠向名下無法的自住買房者,如果你本來就有買房需求,不妨開始更積極看房吧。

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