作者：StockFeel股感
說到自住換房或是投資房地產時一定不能忽略的就是「房地合一稅」這個成本來源。但到底什麼是房地合一稅？7月上路的房地合一稅2.0又是什麼？稅基、稅率分別為何？又該如何計算呢？今天筆者快速的用一篇文章幫大家整理清楚房地合一稅的所有細節！
新聞上說的，房地合一稅是什麼呢？
房地合一稅是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。
一句話解釋房地合一稅：你賣房的時候有賺到錢，針對賺的部分，要課所得稅。
感覺房地合一稅這個名詞聽起來超陌生，難不成是政府打房的新手段？還是又是中華民國萬萬稅的一環？
其實這只是把過去的兩種稅合併一起課徵。在房地合一稅法通過之前是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。
所以房地合一稅就只是整合這兩者，用意在使房產買賣中針對增值利益（獲利）的課稅方式可以統一，而非各自為政。要注意的是這種所得稅是不能與一般常見的綜合所得總額一併呈報的喔！
什麼時候要課房地合一稅？
因為房地合一稅是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為
- 於 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地
- 在 105 年 1 月 1 日以後出售的房屋、土地
同時符合這兩個條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍。
只有賺錢才要申報？
如同前面提到的，房地合一稅是針對房產交易中的利潤課稅，但這並不代表說如果你是「賠錢賣」就可以不申報喔！
個人交易的房地產如果是屬於前面所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也要在以下 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。
- 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
- 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
- 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內申報
- 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報
如果沒有在這些期限內申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；如果還被發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰。
總而言之，除了極少數的特殊情況，不然不論你賺錢、賠錢都要申報！
房地合一稅要怎麼算？
講了這麼多，到底房地合一稅應該怎麼算？跟所有稅的公式一樣，都是用「稅基*稅率」，所以我們需要分別找出這兩組數字。
- 房地合一稅稅基
稅基＝房產交易所得（賣價扣買價）－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額
這邊的「交易日」認定也有些複雜，可以區分為「一般交易」與「特殊交易」兩類。
- 一般交易原則是以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準
- 特殊交易情形的交易日認定如下：
那所謂的土地漲價總數額又該怎麼計算呢？因為要考量的東西實在太多，所以筆者會建議大家如果想要計算土地漲價總數額可以直接用財政部線上的試算系統偷吃步的處理！
房地合一稅稅率
新版的房地合一稅2.0在7月的時候上路，其中「稅率」的比例做了大幅度的調整。除此之外，也將預售屋、特定股權交易也納入房地合一課稅範圍。
雖然稅率調整了，但也還是保留著一些空間。例如：若是因非自願因素出售，還是可以適用排除條款以 20% 課徵，不會被課 35% 或 45% 。（其他部分的例外內容，都還是維持舊版的沒有更動！）
房地合一稅 2.0 豁免權
雖然說 房地合一稅2.0 看起來對各種種類房屋、各種買家都嚴格規範，但其實也開放了一些豁免權。在個人方面，共有 7 種非自願的情境可以排除適用房地合一稅2.0：
- 個人因調職及非自願離職（白話文：當你被迫離開原工作城市，在原城市的房子要出售）
- 遭他人越界建屋（白話文：當你的土地被別人侵犯，因此想要轉手）
- 依法遭強制執行（白話文：當你家被法院賣出）
- 因重大疾病或意外需支付醫藥費（白話文：當你是真的因病或意外急用錢）
- 持保護令避開家暴相對人（白話文：當你是因為要躲避家暴對象）
- 繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分（白話文：當你是被迫賣出）
- 繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（白話文：因為付不出繼承的房貸，所以被迫賣出）
如果面對上述這 7 種情境的是「個人」主體，是可以排除適用房地合一稅2.0的未滿 5 年就出售的重稅！
我可以申請退稅嗎？
講解了怎麼計算房地合一稅之後，是不是覺得賣房還有一個這麼重的所得稅，讓你不敢再輕易的買賣房呢？筆者要說，如果今天你是投機客，那自然就該注意，但若你只是因為想要住新的或大的房子所以才想換屋的話，那你大可放心！
因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在 2 年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，你便可以申請「重購退稅」。
也就是當上述條件完備時，你可以申請按第二次購買價格占出售價額的比例，退還依規定繳納的房地合一稅。詳細的內容可以到國稅局的網站查詢，或是在辦理房屋買賣時詢問仲介、地政士（代書）喔！
《本文轉載自房地合一稅是什麼？怎麼試算？自用住宅有優惠稅率？，StockFeel股感授權轉載。》
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