每年五月，房屋稅帳單總會如期而至，讓許多屋主開始思考：「我繳的房屋稅是怎麼算出來的？」「自用住宅的優惠稅率我有符合嗎？」「如果是投資用的房子會差很多嗎？」這些問題對剛買房、尤其是首次購屋的人來說，往往感到陌生又擔憂。
本文將從房屋稅的基本概念、自用住宅與非自用住宅的差別、如何申請優惠稅率、常見錯誤與注意事項等面向，為你一一解說，幫助你在五月繳稅季節做出正確判斷，不多繳、不漏繳、合法節稅！
一、房屋稅是什麼？每年幾月要繳？
1.什麼是房屋稅？
房屋稅是地方稅的一種，由房屋所在地的縣市政府徵收，用於公共建設與服務。根據《房屋稅條例》，凡是在台灣擁有合法建築物（例如自用住宅、公寓、華廈、透天厝等），都會被課徵房屋稅。
不僅包括一般住宅，還涵蓋特殊形狀的建築物，如夾層屋、散裝倉庫、油槽、加油站等。此外，即使是無照的違章建築，也在房屋稅的課徵範圍內。
2.房屋稅是每年5月繳納
繳納期限：每年5月1日至5月31日止（若截止日為假日，則順延至下一工作日）。
課稅期間：前一年7月1日至當年6月30日止。
納稅義務基準日：每年2月最後一日，當日登記的所有權人為該年度的納稅義務人。
例如，2025 年的房屋稅繳納期間為 2025 年 5 月 1 日至 5 月 31 日，課稅期間為 2024年 7 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日，納稅義務基準日為 2025 年 2 月 28 日。
3.房屋稅逾期繳納的後果
若未在期限內繳納房屋稅，將從到期日次日起每逾期3日加徵1%的滯納金，最高加徵至10%（即逾期 30 日）。若超過 30 日仍未繳納，稅捐機關可移送法務部行政執行署強制執行，可能影響個人信用或財產被查封。
4.房屋稅繳納方式
房屋稅提供多種繳納管道，方便民眾完成繳稅義務：
- 臨櫃繳納：持繳款書至指定金融機構（如台銀、土銀、農會等）繳納，免手續費。郵局不代收房屋稅。
- 便利商店：持印有條碼的繳款書至7-ELEVEN、全家、萊爾富、OK等便利商店繳納，單筆上限3萬元，免手續費。
- ATM轉帳：使用金融卡於貼有「跨行：提款+轉帳+繳稅」標誌的ATM操作，免手續費。
- 信用卡或行動支付：透過地方稅網路申報作業網站，使用信用卡或行動支付工具繳納，手續費依發卡銀行或平台規定。
- 約定轉帳：提前向金融機構申請委託轉帳代繳，於繳納期限截止日自動扣款，免手續費。
- 電子支付：使用台灣PAY或部分網銀APP掃描QR Code或條碼繳納，手續費依平台規定。
二、房屋稅怎麼計算？三大要素先搞懂
房屋稅並不是根據房價來課稅，而是根據房屋現值，透過以下公式計算：
應納房屋稅 = 房屋評定現值 × 適用稅率
其中，課稅現值是由地方政府根據房屋的構造、材質、折舊、用途等因素，依照「標準單價」計算出來的，不等於市價或買賣成交價。我們要注意的三個重點：
1. 房屋評定現值
地方政府會針對房屋種類、結構、樓層高低等制訂一套標準，房屋每年也會依年限折舊。這些數據會反映在你的房屋稅單上，稱為「課稅現值」。房屋評定現值由地方政府的不動產評價委員會根據以下因素評定，每3年調整一次：
- 房屋標準單價：依房屋構造、建材、用途等訂定。
- 面積：房屋的使用面積（坪數）。
- 折舊率與年數：房屋屋齡越舊，折舊率越高，現值越低。
- 地段率（街路等級調整率）：依房屋所在位置的交通便利性與商業價值調整。
房屋評定現值計算公式：
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 × (1 – 折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率
房屋評定現值並非房屋的市價或造價，而是政府評定的價值，通常低於市場價格。民眾可透過地方稅務機關申請「房屋稅稅籍證明」查詢現值數據。
2. 適用稅率
房屋稅稅率依房屋的使用情形與持有戶數而定。自2024年7月1日起實施的房屋稅2.0（囤房稅2.0）針對非自住房屋導入累進稅率，持有戶數越多，稅率越高。以下為主要稅率一覽表（以中央法定稅率與部分地方政府規定為基準）：
房屋稅稅率表。(藍浩勻製圖)
備註：
- 非自住住家用房屋採「全國歸戶」制，按持有總戶數累進課稅，所有房屋適用同一稅率，而非分級距計算。
- 各地方政府可根據實際情況訂定差別稅率，但必須在法定範圍內。
- 單一自住房屋若現值超過各縣市「豪宅線」（如台北市284.2萬元、新北市235.05萬元），則無法適用1%的最低稅率。
3. 多屋者加重課稅
囤房稅屬於地方稅，地方政府可依照所有權人房屋數量決定稅率，例如：台北市、新北市、台中市等持有多間非自用住宅，稅率將採累進稅制，用以遏止炒房。
房屋稅差別稅率可因地制宜，多戶者可詢問當地地政局。(圖片來源/行政院)
三、自用住宅 vs 非自用住宅，房屋稅率差多少？
1.自用住宅和非自用住宅差異
舉例來說：你在高雄買了一間小套房，自住並設籍，也沒出租，就能申請自用住宅優惠稅率。
2.案例試算：自用 vs 非自用的差距
假設一間房屋的課稅現值為 150 萬元，我們來看看不同用途的稅額差異：
全國歸戶後，對於擁有一棟房子的自用住宅者，新制（房屋稅2.0）稅率並不造成影響，但若是台北市、新北市、台中市等持有多間非自用住宅者，會有加重課稅情況，3戶以上課徵1.5%稅負，嚇阻投資客與炒房現象。
四、如何申請「自用住宅」稅率？步驟與注意事項
很多首購族誤以為買了房、住進去就會自動變成自用住宅，但事實上必須主動申請！
1. 自用住宅申請步驟如下：
- 確認設籍：本人或直系親屬須設籍於該房屋。
- 準備文件：身分證影本、房屋稅籍資料（買房後會收到）、戶口名簿或戶籍謄本。
- 提出申請：可親自至地方稅務局或透過線上平台申請，最遲應於使用該房屋後30日內提出（例如：交屋後一個月內），若超過時限，將從次年起才可適用優惠稅率。
2.自用住宅注意事項：常見錯誤與提醒
- 沒設籍 → 無法申請自用稅率
即使你住進去，如果戶籍沒遷入，還是被認定為非自用住宅。 - 有出租記錄 → 自動喪失自用資格
若被查到有出租，稅務局可追溯補稅與加徵罰鍰。 - 同一人多戶 → 僅限一戶自用優惠
在同一縣市，若配偶與子女各持有房屋也僅限申請一戶優惠。 - 沒主動申請 → 無法自動套用優惠稅率
很多首次買房者忽略了這一點，導致房屋稅被多課。 - 搬家或買新房 → 要記得重新申請優惠稅率
原本的自用住宅遷出後就會喪失資格，新買的房子要重新設籍與申請。 - 倉庫課徵營業用 → 未申請房屋使用變更
房子沒辦營業登記但堆放營業用相關用品，或房屋原本設有營業商號登記，雖然停業但沒有依法申請歇業註銷營登，還是會被視為營業用房屋稅。
五、小編總結：做好功課，房屋稅可以繳得剛剛好
房屋稅是買房後每年都要面對的費用，看似固定，其實掌握正確的申報與規劃方法，可以幫你節省不少開支。尤其是自用住宅稅率的適用條件與申請方式，是每位屋主都應熟悉的重要知識。
如果你是剛買房的新手，不妨趁這個五月繳稅季節，好好檢查自己的稅籍資料，必要時也可以致電地方稅務局諮詢，確認是否享有該有的優惠。若有任何疑問，可隨時聯繫地方稅務機關或參考官方網站，確保自身權益。
若對房屋稅有任何疑問，可聯繫當地稅務機關。以下為部分地區免費服務電話與總機。完整清單可參考財政部稅務入口網。
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