資金熱潮 vs. 政府打炒房
梁任瑋、陳姿蓉
台灣防疫成功，過去一年房市也明顯轉熱，建商搶搭房市三二九檔期大推案，卻遇上政府祭出房地合一稅制二．○，央行加碼限縮房貸成數等一連串新制。房市買氣會被澆熄嗎？真能阻止氾濫的熱錢持續流入台灣嗎？資金行情堆疊出來的房市，此時購屋如何避免踩雷？
史上最熱三二九將成最驚嚇三二九？今年房市三二九檔期，六都與新竹縣市推案金額暴增至六千七百億元，年增率高達四成，其中雙北、台南旺上加旺，都有翻倍的成長，堪稱史上最熱三二九。
正當房地產業者準備大肆宣傳之際，三月十一日，房地合一稅二．○行政院拍板定案，被稱為「房市三一一」大地震，為了遏止預售屋短期交易，法令上路後，短期交易定義延長為五年，凡在五年內出售，課重稅三五％至四五％；一時之間，在預售屋市場形成恐慌，更令市場擔憂的是，不但沒有落日條款（指法律、合約有效施行期限之規定），更溯及既往至二○一六年購買至今、尚未轉手的新成屋，房市再度面臨嚴峻的威脅。
- 雙北行情回溫
百億大案再度問世 推案金額近翻倍
根據房屋交易網站五九一新建案統計，過去三年三二九檔期，六都與新竹縣市推案量多維持在四千二百億元至五千二百億元間，不過，今年衝高至六六八四億元。
其中，台北市、新北市分別有逾一七○○億元、一五○○億元的案量釋出，台南案量也從二百多億元暴增到四百多億元，台北市、新北市、台南市都有接近倍增的爆發性成長。璞園建築團隊董事長李忠恕分析，建商看好房市的剛性需求大，紛紛趕搭推案列車。
台北市部分，共有四件總銷金額逾一百億元的超級大案，分別是信義區的豪宅預售案「玥隱信義」、亞昕與新潤聯手在南港區推出的「擎天森林」、宏國集團在大同區推出的「宏國大道城」，以及元利建設在文山區推出的「森活莊園」。
新北市則以板橋舊市區、三重二重疏洪道重劃區右側及新店央北重劃區推案量大，推案量年增八四％。而桃園今年推案亮點集中在生活機能完善的桃園區小檜溪重劃區，部分品牌建商，開價均已是每坪三字頭起跳。
至於近年交易熱絡的台南，在南科效應持續擴大下，台積電廠區所在地的善化區有五十億元的大量體建案「桂田磐古二期」進場，同樣也受惠建設題材利多包括中研院南部院區、工研院綠能科技中心、國研院無人自駕車實驗場域的高鐵特區，建案「國家強棒」創下快速完銷紀錄後，今年接續有遠雄、三發建設等跟進推案。
- 高雄不增反減
並非市場看壞 僅回歸先前水準
有別於北部房市的爆量，今年高雄市三二九檔期新推案總銷金額僅五百二十億元，反較去年同期減少許多。高雄市不動產開發商公會理事長黃炯輝表示，這並非表示高雄建商不看好今年的房市景氣，而是因為高雄市前年及去年三二九檔期推案量爆量，墊高基期，今年的推案量僅是回歸到二○一七年之前的正常水準。
此外，高雄從申請建築執照到預售推案的高峰期，已在前幾年反應過，以高雄市二○二○年的大樓申報開工情形來看，二房產品占三二．六％，三房產品占四二．七％，三房產品已重回市場主流，建商已不再一窩蜂蓋二房產品，推案戶數因而下降。
今年高雄市三二九檔期的推案主力分布區域，仍是北高雄為主，多數集中在市區及市區周邊的重劃區為主，楠梓區、左營區及鳳山區各有三至四個新案進場，與去年推案主力在三民區、苓雅區、橋頭區不相同；此現象也反映了區域市場供給上的健康輪替。
然而，史上推案量最大的三二九檔期，遇上政府拍板房地合一稅二．○，買氣會被澆熄嗎？
- 台中又迎「九字頭」
揮別疫情不景氣 豪宅買氣熱呼呼
先將時間倒回至去年，疫情趨緩後，台灣房市也揮別低迷已久的不景氣，以台中市豪宅大本營七期所在的西屯區為例，從內政部公布的資料來看，二○二○年買賣移轉棟數達六七七五戶，年增一○．六％；其中，總價四千萬元以上的豪宅每坪均價四十八．二二萬元，較二○一九年均價四十四．八七萬元上漲七．五％，台中整體豪宅市場呈現價量俱揚；去年八月，實價登錄更出現大陸建設七期建案「宝格」，十八樓成交價為總價一．八二億元、每坪單價九十二萬元，成為台中第二件站上九字頭的豪宅。
「有錢人真的比想像的多很多。」目前在台中七期銷售國泰建設「THE PARK」的專案經理張品綺說，口袋滿滿的消費者將房地產視為對抗通貨膨脹的工具，尤其去年全球股市大漲，很多客戶賺了錢將資金部位轉買房地產，這就是最近買氣熱呼呼的原因。
同樣經營豪宅客群的中悦機構旗下、悦萊建設總經理翁茂槐也說，去年三月開始，他就感受到成屋銷售速度明顯加快，過去一個月賣不到一戶的林口建案「松苑」，去年三月起，一個月可以成交十幾戶，如今中悦旗下的成屋賣到沒有房子可賣了，分析買氣來源，不乏因疫情關係從國外返台的企業，或是為子女就學購買的學區宅，因此今年三二九檔期在桃園青埔推出預售案「HLA．悦」，鎖定自住為主的換屋客層。
低利率時代與資金熱潮，替房市買氣加溫。嗅覺敏銳的建商如富邦建設、忠泰建設不約而同在台北市蛋黃區逆勢推出每戶一．八億元的豪宅，「過去兩三年幾乎沒什麼動的台北房價，在這波股市大漲之後，最近也動了起來。」李忠恕認為，儘管政府連出重稅、選擇性信用管制打房，今年房價要掉下來仍有難度，但明年疫情解封之後則很難說，若消費不再受地域限制，房地產可能就不會那麼旺。
對於政府不斷加大打房力道，史上最熱的三二九檔期演變為最驚嚇的三二九，鄉林建設董事長賴正鎰的看法則較為悲觀，他認為目前台北房價尚未回到五年前的高點，政府亂世祭重法，憂心第二季開始房市買氣將滑落三成，他呼籲政府透過興建大量公宅，來解決年輕人買不起房的問題。
值得注意的是，因房地產市場嚴重缺工、缺料、原物料漲價，高昂的營建成本讓整體房價沒有下跌空間，但另一方面，買方對通膨隱憂加劇，導致熱錢一直進入不動產市場，在一拉一推的拉鋸之中，建商也面臨很難預估房屋售價的窘境，稍有不慎，可能就變成做白工或虧損。黃炯輝舉自己的案場為例，因為營建造價陡升，在價格仍偏低的高雄，他近日一個剛完工的建案，一坪賺不到一萬元，欲哭無淚。
- 政府遏止投機型買氣
預售首當其衝 「先建後售」成趨勢
也因此，一些大型或推案量較大的建商，為因應建築成本恐不斷墊高帶來的變數，從去年開始，已悄悄降低預售比率，改採先建後售、邊建邊售、或暫時性封盤，即使潛銷也放慢公開時程，或是等成屋後再重新公開銷售，就是希望藉此保留彈性調整售價的空間。
從政策面來看，從去年十二月迄今為止，短短一百天，政府推出的相關政策與措施，包括央行選擇性信用管制、實價登錄二．○、加重房地合一稅修法⋯⋯等，無疑是希望能夠遏止部分有炒房嫌疑的投機型買氣。中華民國建築開發公會全聯會祕書長于俊明就認為，這些政策與措施其實是「抑制房市過熱」與「穩定房地產市場」的手段，市場反而解讀為政府「打房」或「打無良建商」，建商實在是背黑鍋。
政府連番的抑制投機手段，建商看來只能戴著鋼盔向前衝，以麗寶機構旗下的名軒開發來說，今年五月也將在淡海新市鎮推出基地八千坪、總戶數一千九百餘戶的大型造鎮案，負責操盤的麗寶機構董事長吳寶田女兒、名軒開發董事長吳泓瑩自言，已做好長期抗戰的心理準備：「土地已買了，規畫設計都已做了，頭都洗下去了，只能堅強面對市場挑戰。」
「下半年房價有機會鬆動，消費者購屋前應確實比價。」消基會房屋委員會前召集人張欣民說，三二九檔期供給大幅增加，將使房市出現極大賣壓，以中古屋來說，可以透過實價登錄確認差價，若是預售屋，今年下半年實價登錄二．○上路後，也可以比照中古屋使用實價登錄。「在這之前，購買預售屋的民眾，還是得需實地比價。至少看過線上所有銷售的建案，才能對市場目前狀況有比較清楚的了解。」
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則認為，政府積極打房，說對市場沒有影響是騙人的。短買短賣不易，將使預售屋不再是投資客的首選投資標的。而置產客態度也將轉為觀望，畢竟銀行核放貸款成數趨嚴，不但讓部分買方難進場，更讓他們觀望的是下一手買方在哪，就怕好不容易擠上車之後，卻下不了車。
從資金面來看，國內、外寬鬆貨幣政策與低利率市場仍在，海內、外資金充沛，尤其是富有階層依舊熱中於投資股市與房市。
而股市是景氣領先指標，房市是景氣落後指標，目前股市雖漲高有回檔修正現象，但獲利了結或游資仍充沛，預期資金轉進房市的機會很大。因為房市具有資產保值、預期增值、投資兼自住的雙重效果，應仍是投資者或一般民眾，進行資產配置及聰明理財的首選。
第一銀行表示，為協助廣大青年族群完成購屋夢想，特配合政府推出「青年安心成家貸款專案」，目前利率僅1.19%，大幅降低首購族的貸款負擔。
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