3.工程款項:
簽約完後,從建商開工到完工約 3~5 年,期間建商會收取「工程款」,工程款約佔房屋總價的 10%,大多會依照工程進度收取費用,將款項匯入建商指定的信託專戶。這部分費用也和訂金、簽約金、開工款一樣須自行負擔,因此要注意自已的財務規劃。
預售屋最怕房子蓋到一半建商逃跑,因此簽約時要注意「工程款是直接匯入建商的信託專戶」,並且未來可從建商受託的信託機構查詢,隨時追蹤建商資金運用狀況,由銀行把關,專款專用,避免血本無歸。
4.客變對保:
建商在工程期間,會依照工程進度提供客戶「變更設計」,這個階段可依照你的需求更改屋內的隔間、插座開關、弱電線路、衛浴管線、廚具設備等,不想要的設備也可在此階段退回建商,通常是「退料不退工」,且客變只能變更 1 次。
客變階段,建商會安排工務窗口與你溝通客變需求,此時要注意客變日期期間範圍,並且拿到電子檔平面圖、水電圖 CAD 檔、客變規範與客變單,與設計師一同討論,避免錯過客變時間。客變的範圍不列入保固,這點也要注意。
對保:客變結束並且建案完工後,建商拿到建案使用執照後,會請你到銀行進行對保(同時也進行驗屋流程)。此階段必須選擇貸款種類、利率與還款方式,確定貸款方案後,需要簽下「撥款同意書」,等到房子完成過戶後,銀行就會撥款給建商。
5.驗屋交屋:
房子過戶前還有「完稅」和「驗屋」程序。完稅就是買賣雙方繳清所有稅款,買方費用包括登記代辦費、印花稅、契稅、瓦斯管線費、管理費預收款,接著代書會協助你進行「預售屋過戶」,最後是最重要的環節「驗屋」。
「驗屋」通常會建議委託驗屋公司協助,即便自備「驗屋清單」逐一檢查,但如管線滲漏水測試、電箱電路、磁磚牆面、水平檢驗、坪數找補等,還是需要專業設備與經驗協助才能看出問題(此時也同步與銀行進行對保、撥款討論)。驗屋時有驗收單,上面需詳細記錄缺失項目、驗收時間,必須直到所有項目都改善,才能進到「交屋」程序。
根據內政部預售屋買賣定型化契約規定,預售屋最後會保留房屋總價 5%金額為「交屋保留款」,即所謂的「尾款」。尾款是消費者的最後保障,建商必須修繕完成,買方簽名確認屋況沒問題後,銀行才能撥款,保障買屋者權益。
04│買預售屋注意事項
※建商信譽:過往曾發生建商捲款潛逃、預售屋變爛尾樓,或者驗屋時一堆瑕疵,屢驗不過的情形,簽約前,最好要選擇信譽優良、財務品質佳的建商,參考建商已完工的成屋住戶口碑,也是避開問題建商的一種方式。
※廣告宣傳資訊:留意建案傳單或網頁上資訊與契約上內容相符合,包括建案位置、房屋平面圖、建材設備,避免日後完工後和認知有所差異。
※履約保證:了解建案履約保證的形式,避免建商發生捲款潛逃的情況發生;採用「價金返還」是最保障買方的方式
※樣品屋與實際屋況:樣品屋僅能提供空間格局參考,但採光、樓高還是與實際完工後有落差,看樣品屋時,可以追加詢問坪數、隔間材質、建材客變等問題,做為評估參考。
※建材與保固:詢問建商使用何種建材,簽約時是否詳細載明在契約當中,若沒有該建材或設備,是否能以同等級品牌建材替代?
05│其他
近期常發生因為建商資金不足,造成預售屋爛尾樓或延後交屋,增加購買預售屋的風險,購買前,除了現場仔細詢問銷售人員相關資訊外,簽約時確認合約是否載明開工、完工和交屋日期,工程建造時期至交屋前房屋遇上重大瑕疵問題時,建商的違約事項,如何解約自保,都應該了解清楚。
法規上,預售屋交屋日期會在建商領到使用執照六個月內,若遇上延後交屋時,合約上若沒有載明清楚,消費者仍有要求解約和違約金的權利。購買時價格合理與否也要注意,先了解區域成交價,切勿追高,價格短期浮動甚至要求退單不賣的案子,都應該避開。
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