03│購買乙工宅注意事項?
1.查詢土地使用分區:乙工宅爭議最常發生建案接待中心沒有充分告知建案土地的權利義務,購買可以上內政部土地使用分區查詢 ;如果是買中古屋,購買前也可以請房仲提供「不動產說明書」,了解建物房屋用途,如果是「一般事務所」或「技術服務業」,就是工業住宅。
2.變更建物用途有難度:工業住宅能夠合法化嗎?過往有乙工宅申請為一般住宅的前例,但案件非常稀少,因為用地變更必須透過捐贈公共設施用地和回饋金,這部分勢必犧牲社區住戶權益,需要全體住戶同意,捐地加上捐錢,加深變更難度。
3.商業登記和設立公司:乙工宅若作為一般事務所或設立公司登記就無違法使用問題,但商業登記還是要視地方政府規定,如台北市商業登記還牽涉到屋前路寬,新北市門牌商業登記較為單純。
4.二次施工違法行為:乙工宅興建時,建商會以「一般事務所」等工業用途名義申請建築執照,合法施工建造,但建築設計平面圖、管線配置非住宅使用,買家購入後勢必要「二次施工」改建符合住家需求,只要被檢舉,會有罰款和拆除復原問題。
5.注意居住環境品質:乙工用地可用於輕汙染工業使用,能當作倉庫或商務中心使用,可能會有車輛頻繁、人員出入複雜的問題,過往曾發生鄰居當作辦公室使用,深夜影響居住安寧,購買前可先探詢鄰居和社區概況。
04│乙工宅的缺點?
乙工宅的最大優點在於「房價」,因為土地成本較一般住宅用地低,因此房價能低於市價行情2至3成,房屋品質與一般住宅差異不大,若在市中心地段,也有增值潛力,如中和元氣大鎮,實價登錄價格持續盤高,地段好的乙工宅只需擔心如何和買家解釋什麼是乙工住宅,但以下還是有其他問題要注意:
1.抗性較高:自住者買乙工宅感受度還好,但如果是投資客,要注意銀行鑑價不高,核貸成數低、高利率的問題。
2.裝潢費增:毛胚交屋,增加裝潢成本,管線需要重新配成住宅用口徑和電壓,就連輕隔間都較一般新建案增加更多費用。
3.公設點交:不同一般住宅,完工後公設有明確的點交過程,過往曾發生建商沒有變更好公設區域的使用用途,導致交屋後遲遲無法使用,成為既存違建。
05│結論
隨著市中心土地成本增高,工業持續外移影響,市中心工業用地閒置增加,更多建商選擇購入工業用地,變更為乙工宅進行銷售,低總價確實吸引不少初次想買房的民眾,儘管乙工宅資訊更趨透明,但終究不是一般住宅用途,購買前還是建議審慎評估未來的居住年限計畫,如果會換屋出售,或想投資出租者(乙工宅無法申請租屋補貼),最好也再三確認。
>>本文經<樂屋網>同意轉載