建商房子賣不掉要繳更多稅?房價會下跌嗎?
囤房稅2.0方案,也有針對建商(起造人)設定2年銷售期間內,必須以2~3.6%稅率課徵房屋稅。除了台北市外,其餘縣市在銷售期間或稅率上,都必須變得更加嚴格。
「怎麼可以對於生產者來課囤房稅?我們一磚一瓦蓋起來的又不是要囤,這是荒謬至極,」中華民國建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明批評。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,由於現在房市交易量低迷,雖然新版稅制最快到後年才課徵,也有2年銷售期提供建商相對低的稅率,但目前預售屋銷售期普遍拉長,建商對於成屋庫存風險確實可能增加。
風險高低的關鍵就在於,地方政府在2%到3.6%的區間內,如何決定建商的房屋稅率。
舉例來說,位在新北市板橋區遠東路上的RC鋼筋混凝土大樓,1戶坪數40坪的新成屋,以現行稅率1.5%計算,每年要繳房屋稅約4.5萬;如果套用新制,每戶至少要多出1.5萬,若是最高稅率3.6%,就要多繳納7.2萬的房屋稅。
一位不願具名的大型建商總經理認為,其實房屋稅和土地、人力和建材相比,佔整體成本比例並不高,但囤房稅2.0仍會增加額外費用,建商勢必要加快銷售速度,盡可能在預售期間完銷。
尤其在新北、桃園、台中市,未來3年完工戶數遙遙領先其他縣市,位在這3個縣市的建商勢必將面臨更高的庫存風險。
以位在新北市三重區的超級大案都廳大院為例,住家總戶數高達2000多戶,假設建商在完工兩年內還有一半沒賣完,將付出至少約3932萬的房屋稅,比目前稅制高近千萬,佔第一期總銷金額的千分之0.2。
這次囤房稅2.0方案如原案通過上路,財政部初估,包括一般非自住、租屋黑數及建商餘屋等,有36萬戶會因新制增加稅負;同時,因為單一自住房屋和出租減稅,將有346萬戶房屋稅負減輕。
在政策效益上,政治大學地政系主任孫振義分析,由於老屋的房屋稅稅基本就偏低,即使稅率提高也不會增加太多稅金,難以影響屋主;而新成屋空屋多是投資客想在短期內賺價差,只要預期房價繼續上漲,囤房稅就能轉嫁給下一手買方,也不會想出租承擔額外風險,可能都讓囤房稅2.0難以達到逼出空屋的政策目標。
他建議,囤房稅雖是好的政策方向,仍要建立更完善的租屋管理制度,讓管理成本和交易風險可控,才更可能促使空屋屋主投入租屋市場,「因為商業機制遠比任何政府政策,都更直覺、有效。」
另一方面,儘管囤房稅改為全國歸戶、稅率上調,可說是讓稅制更為合理化的政策,但對絕大多數身處黑市的租屋族,房東增加的稅負,恐怕很快就會反映在房租上,讓無殼蝸牛的日子更為艱辛。