作者／張紹敏 責任編輯／廖婉書Web only 2021-12-10 圖片來源：卓杜信
2021年11月，央行總裁楊金龍一番「我也是40歲才買房」的言論，再次引起年輕人對於高房價的不平。
這是年輕人想要「成家」最艱難的時刻，根據全球數據庫“Numbeo”2020年的調查，台灣房價所得比高居全球第9，買房難度甚至遠勝南韓和日本。
當房市未因「供過於求」下修價格；政府受到來自建商與既得利益者的壓力，也端不出有力的打房政策。不少年輕人陷入買房焦慮，擔心房價持續上漲，選擇放棄結婚生子，甚至高額借房貸、犧牲數十年的生活品質，就為了當上有殼蝸牛。
「我們那個年代，努力一輩子至少買得起房子，現在再怎麼努力，沒有一個好老爸、好公婆，大概這輩子，免了吧？」長年關注居住正義的清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚感歎道。
他研究房產超過30年，過去長年在政大地政系任教，也曾擔任台北市副市長，本身搬過20次家、擁有4次買房經驗，出版了《住房自由的人生》一書。
談起年輕人的買房迷思，張金鶚認為最需要重建的觀念在於—買房的目標包括「投資」和「消費」，應以消費為主要目標，而非投資。
為什麼年輕人要避免以投資心態買房？
為什麼不該以投資心態購屋？有以下兩個理由。
第一，買房並不是百分之百穩賺不賠。以日本房地產為例，在1990年升至最高點後一夕崩跌，30年後的今天，房價仍不到當年的一半；回頭看台灣，事實上在1990～2003年之間，房價也呈現持續緩緩下跌。若是為了賺錢，投資股市、ETF的報酬率與變現速度，未必會輸給買房。
第二，是高昂的賭房代價。「年輕人想結婚、想生孩子，工作還在騎驢找馬、摸索適合自己的職涯，也可能還有夢想，要創業、出國看看世界⋯⋯，結果為了房子，這些都犧牲了。」張金鶚觀察，許多年輕人害怕錯過投資房產良機，卻忽略了被房貸綁住後，人生失去的彈性與可能性。
張金鶚強調，他不否定買房的投資功能，倘若願意付上相對應的代價，還是可以買。只是針對投資的考量建議放3成，其他7成要著重於消費面—就是自己到底喜不喜歡這個房子。
房子是你要住，別只聽別人說市場行情
「很多人做買房功課時，都在問市場上的行情、聽別人說哪裡有好房，卻忘了房子是你在住，不是市場在住。」張金鶚強調，年輕人的資產有限，更應該將買房視為一種消費，優先考量是否能在「此時此刻」就享受到有品質的生活環境。
因此，房屋本身的「機能性」比起地段、更為重要，從通風採光、內部格局、景觀、大樓管理品質到鄰居生活習慣等，才是關鍵。張金鶚建議大家先回顧自己的「住房史」，歸納出過往最喜歡的居住環境中，有哪些元素和條件，藉此訂定心中的度量衡。
3大祕訣，避免落入租屋黑市
至於成家的另一個選擇，就是租房。放眼其他國家，有8成的新加坡民眾都租屋、德國租屋者超過一半，華人不妨撇棄「以房養老」的觀念，認真當聰明的租房族。綜觀台灣租屋市場，仍是一個黑市。張金鶚觀察，有高達90％房東違法逃漏稅，使租屋族的權益難受保障，也讓政府的租金補貼政策「看得到卻吃不到」。
想當聰明的租屋族，張金鶚有3大建議。
首先，將租約進行公證。除了可以確認雙方身分，一旦發生有違約定的情形，也不必經過訴訟，就能請法院介入，確保自身權益；第二，避免向「職業房東」租房。尤其是同時擁有多間房產、在一棟樓隔出數十間分租者，這類房東通常不了解自己的租客，造成居住安全性下降；第三，他推薦以「共居」形式租房，「和三五好友一起分擔整層樓，平均租金單價會比自己住雅房或套房便宜10～20％，居住安全性也更高。」
「買好一點的房子，跟差一點的房子，房價差很多；但租好一點的房子，跟差一點的房子，租金其實只差幾千元，」張金鶚提醒，台灣租金和房價不成比例，稍微提高預算，居住品質就有顯著的提升。「買不起豪宅，至少租得起豪宅，買不起市中心，至少租得起市中心。」
而近來，年輕人開始將租金稍低的「社會住宅」視為選項，張金鶚卻直言，這不見得對年輕人有利。除了需要長時間等待之外，社會住宅的選項少、地點受限，降低了年輕人最寶貴的流動性與選擇性。他認為，社會住宅還是要回歸給弱勢家庭的本質，在有限的資源下，不鼓勵年輕人蜂擁而至。
要當屋奴還是屋主？
住得不舒服、會賺錢，跟住得舒服、不賺錢，你選哪一個？對張金鶚來說，擁有生活的品質，比擁有一間後勢看漲的房子更重要。
「我自己買房子幾次，都在相對高點。1988年，房價正在上漲，但我正要成家，所以還是選擇買房子；到了退休時，我剛好碰到Covid-19，大家說房價不好，可是對我來說，退休就是我轉手的好時機。」張金鶚因此賣了前面三套房子，65歲在木柵半山腰，買下第四間、也是他認定最後一間的養老房。
「如果你認為買房子，可以讓你更快樂，那就買吧！但如果你買下去，會有更大的壓力、更大的痛苦，那我還是建議你租房。」
如同張金鶚的提醒，論買房，年輕人不應輕易落入買房投資的思維。論租屋，也有避開黑心房東、確保自身利益的心法。無論「成家」方式如何，最重要的，是以「當下」的生活機能為核心思考，才能在為事業、家庭拚搏的黃金時期中，保有讓自己喘息、安心的生活品質。