建物權利分為專用與共有,使用範圍與是否為違建,從此圖能看出差異。(圖片來源 台北市政府地政局)
▌3|附屬建物不計價?「屋簷雨遮不登記」上路!
過往曾聽過屋簷雨遮計價販售,但現在新建案已經沒有了,只要是2018年1月1日以後申請的建照,雨遮、屋簷則採取「不計坪不計價」;儘管仍有少數餘屋(2011年5月~2017年12月取得建照)仍採用「可計坪不可計價」,但市面上已非常稀少。
雨遮、屋簷計價歷程:
- 2011年5月以前申請建照:「可登記可計價」
- 2011年5月至 2017 年 12 月間申請建照:「可登記不可計價」
- 2018年1月以後申請建照:「不可登記不可計價」
附屬建物可計價只有「陽臺」與「露臺」,過往為人詬病附屬建物虛坪銷售的爭議在《地籍測量實施規定》修訂後讓價格更實在。
陽臺坪數被登記在建物權狀中,可登記面積則被計價在房屋總價上,至於露臺所有權是大樓全體住戶,僅提供給少數戶數能「約定專用」,不少豪宅標榜大面積露臺,銷售時有露臺的戶別露臺部分單價會以房價 3 分之 1 追加計算;但不管是陽臺還是露臺,購買建案時,建商都應該要記載在定期化契約上,標明主建物、附屬建物、公共設施及停車位的面積。
▌4|買陽臺、露臺附屬建物注意事項!
1.陽臺外推:陽臺可計價,因此有些建商會規劃大量陽臺,灌水在銷售坪數上,抬高價格,銷售時鼓勵你陽臺外推,但陽臺外推是違建,被舉報需要拆掉復原。
2.單一陽臺:單一陽臺有採光不佳的問題,若放置洗衣機、烘衣機,當作曬衣的工作陽臺會因為遮蔽而沒有採光。
3.露臺專用:露臺屬於公共設施,即便買房時多花錢購入獲得「約定專用」,但也不能隨意更改露臺外觀,若要加設採光罩或雨遮須獲得全體住戶同意,且範圍則不能超過 9 坪。若要購買露臺戶,建議購買單一出入口的露臺,避免使用上產上糾紛。「約定共用」露臺則是當層或全棟住戶都可使用。
4.柱子算坪:室內柱子在法規上被算入主建物坪數,買預售屋或新建案時,一定要看清楚平面圖,不要花錢買了柱子換來虛坪。
5.建照虛坪:附屬建物的長年詬病是「虛坪灌水」,通常建管執照面積會小於建物權狀登記上的面積,主要是因為建管執照內不包含附屬建物,讓建商有坪數灌水的機會(加入附屬建物的面積),買房時購買面積務必要問清楚。
▌5|結論
因為屋簷雨遮不可登記不計價,附屬建物只剩下陽臺、露臺可登記在建物權狀上,有些建商為了提高銷售總價規劃大而無用的陽臺,甚至將車道車位納入公設,逼迫買方購入無用附屬建物或公設;與此相反,也有不規劃陽臺或只有狹小工作陽臺的建案,不管是哪一種,買房前一定要先想像日後住進去的使用情境,才不會因為買入虛坪而生悶氣。
>>本文經<樂屋網>同意轉載