▌01｜土地增值稅是什麼？
土地增值稅是土地所有權人出售土地時，因為土地漲價所課徵的稅，屬於「資本利得稅」，即因為交易而產生所得，進而繳稅給政府。這是基於我國平均地權條例中「漲價歸公」的精神，讓利益回歸全民。
土地增值稅的計算方式從買進到賣出期間，依照土地公告現值計算土地漲價總數額的漲價倍數累進稅率計算，稅率還分為一般增值稅率與自用住宅用地稅率。
一般增值稅率
增值稅20%：前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%。
增值稅30%：前次移轉時核計土地增值稅之現值數額達 100% 以上但未達 200%。
增值稅40%：前次移轉時核計土地增值稅之現值數額達 200% 以上。
減徵 20%：持有超過土地年限超過 20 年以上者。
減徵 30%：持有超過土地年限超過 30 年以上者。
減徵 40%：持有超過土地年限超過 40 年以上者。
自用住宅用地稅率
可使用「一生一次」與「一屋一次」自用住宅用地優惠稅率，依漲價總數額徵收 10%，二者不管「先賣再買」還是「先買再賣」，買賣時間必須在 2 年以內完成。
除了上述兩種優惠稅率，還有「自用住宅重購退稅」，以下介紹「一生一次」與「一屋一次」的差異。
▌02｜什麼是一生一次？
1. 一生一次顧名思義，一生只能使用一次的土地增值稅優惠稅率。
2. 出售的住宅一年內未曾用於營業或出租。
3. 可多筆房產一併使用，但須同日一次出售且未超過面積上限。
4. 建物所有權人只能是自己、配偶或直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
5. 面積不能超過 300 平方公尺，非都市土地 700 平方公尺。
6. 自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
一生一次買賣注意事項：
先賣再買：買賣簽約前必須先設好戶籍。
先買再賣：新屋和舊屋都須設好戶籍，但舊屋一年前就須設籍符合自用住宅條件。
常見無法符合「一生一次」條件的原因：
1. 設戶籍或房屋持有人是成年子女。
2. 本人、配偶或未成年子女名下有其他房屋。
3. 設戶籍或房屋持有未滿 6 年。
▌03｜什麼是一生一屋？
1. 一生一屋給使用過「一生一次」者的土地增值稅優惠稅率。
2. 更嚴格，出售的住宅五年內未曾用於營業或出租。
3. 可多次使用。
4. 建物所有權人只能是自己、配偶或未成年子女，並且在該地辦竣戶籍登記，名下無其他房產。
5. 面積不能超過 150 平方公尺，非都市土地 350 平方公尺。
6. 出售的住宅需設有⼾籍並持有連續滿 6 年。
一生一屋買賣注意事項：
先賣再買：與「一生一次」相同，買賣簽約前必須先設好戶籍。
先買再賣：購入新屋設籍後，必須在 1 年內賣掉舊屋，舊屋須設籍 5 年以上。
土地增值稅三種節稅退稅方式比一比 (製圖 樂屋網)
▌04｜土地增值稅和房地合一稅差別？
「土地增值稅」和「房地合一稅」都屬於「資本利得稅」，前者屬於土地買賣交易，後者則是房屋與土地買賣交易，政府經由交易所得進行所得課稅。在房地合一稅法 2016 年施行前，買賣不動產課稅方式採用建案與土地分別課稅，此後房地合一稅採用合併課稅。
那麼，有了房地合一稅還需要繳納土地增值稅嗎？
看情況！
其實，房地合一稅改革並沒有變動土地增值稅，且土地增值稅課徵採稅基相減排除重複課稅，計算方式以土地現值計算土地漲價總數額，和房地合一稅採實價課徵所得稅不同，如果買賣土地有盈收，還是得繳納土地增值稅。
▌05｜結論
房屋交易費用偌大，政府為了減輕買房自住者負擔，規劃土地增值稅優惠稅率與重購退稅，前者節省交易所得稅，後者減少重複課稅的問題。「一生一次」使用門檻較低，是否要先用掉還是要視自己的購屋情況。
實務上有不少人會直接改用一般用地稅率的「重購退稅」來節稅，因為通常新購土地的地價會高於售出的舊土地地價，可以直接退還地價數額，能夠保留使用「一生一次」的機會。不過，這邊還是要提醒，不管是使用「一生一次」、「一生一屋」或「重購退稅」，退稅後不可再將房屋移轉，否則將會被追繳稅款。
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